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      《民法典》對物業管理行業的影響

      《民法典》對物業管理行業的影響

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      【摘要】:
      文/周華斌(中國物協法工委副秘書長、法眼云律網絡集團有限公司董事長 )

      /周華斌(中國物協法工委副秘書長、法眼云律網絡集團有限公司董事長 )

       

       

      《民法典》作為我國第一部法典,意味著我國法制建設將進入新階段?!睹穹ǖ洹返南嚓P規定不僅是業主及物業服務人的權利依據,還是物業管理未來工作發展方向的指引,對行業的工作發展以及工作方式調整均具有重大意義。

      進一步明確業主權利義務范疇,為物業服務工作開展提供法律依據

      業主的建筑物區分所有權是實施物業管理的前提和基礎,更是業主權利的來源,業主對自己的專有部分享有絕對的所有權,對共有部分享有同等待遇的使用、處分、收益以及管理等一系列權利及對應的相關義務。但大部分業主基本上只明確自己的權利,房屋漏水影響居住,找物業服務企業解決;車輛無車位停放,找物業服務企業協調……然而卻忘了支付服務的對價——物業費的義務,甚至覺得物業費的繳納無憑無據?!睹穹ǖ洹返念C布進一步明確了業主的權利義務,讓業主更加清晰自身的權利范疇,了解其義務性。

      《民法典》第二百七十三條明確指出,業主對建筑物專有部分以外的共有部分,享有權利,承擔義務;不得以放棄權利為由不履行義務。這就意味著,不論是否使用共有部分的資源,都必須承擔該部分對應的義務。比如小區里的草坪,我們與其他業主共有欣賞享受它的權利,同時也承擔著同相關管理人管理它的義務和責任。第二百八十六條在《物權法》基礎上作了補充,要求業主的相關行為符合節約資源、保護生態環境的要求,對于相關管理人依法實施的措施也應依法配合。對于不履行相關義務的行為人,有關當事人可以進行報告投訴,有關部門應依法處理。這在一定程度上提高了對業主的要求和限制,物業服務人在公共職能外還可以尋求政府相關部門協助管理,大大提升了其管理的有效性。

      《民法典》九百四十二條中明確規定業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的,業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。在物業管理實務中,一樓業主以不需乘坐電梯及空置房不享受服務為由拒繳物業費的糾紛數不勝數,《民法典》的直接規定為物業服務工作的開展提供了法律依據。

      業主大會表決機制調整,行業市場競爭更趨激烈

      《民法典》將業主大會的表決機制進行了調整和完善,實踐中有些業主不參與表決甚至無法聯系,導致需要業主共同決定事項無法快速形成有效決議,物業服務企業的許多工作開展如專項維修資金的使用常常因此擱置,導致后續更多糾紛。修改后需2/3業主參與表決,一般事項經參與表決的業主雙過半同意,重大事項經參與表決的業主雙過3/4同意,換言之,一般事項最低只需全體業主1/3同意(即2/3*1/2),重大事項最低只需全體業主1/2同意(即2/3*3/4),降低了需要業主共同表決事項的門檻,對業主能更多的參與到小區事務中有非常重大的意義。

      我們更需注意的是,選聘與解聘物業公司屬于一般事項,根據新規定,僅需全體業主1/3同意即可,這更加加快了小區內物業管理人之間的更迭。對物業服務企業來說,為避免市場的優勝劣汰,需要不斷提升物業服務質量,創新服務理念,對行業的發展是有促進作用的。但就現在的市場大環境來說,對中小企業的挑戰無疑是最大的,未修改之前,一些企業為擴大市場份額,惡意競爭,不惜以各種形式擾亂物業管理秩序,使現有物業服務企業自動或者被動退出管理,從而達到搶盤的目的。據統計,近兩年被收購的物業服務區企業達70多家,且大部分為100%控股。表決方式調整后,解聘物業服務企業的門檻降低,大企業之間爭奪項目管理權的競爭便會更加激烈,方式也有可能多種多樣,小物業服務企業的生存發展將更加艱難。

      極大地促進行業標準化、規范化

      以往對物業服務工作的指導更多的是參照最高法的司法解釋,現在將物業服務合同從無名合同變為有名合同,并不只是因為相關物業服務糾紛增多,需要一個正式的規范去約束,而是隨著行業的不斷發展,更加需要對服務提出更高的標準。物業服務合同中對合同的內容、形式,公開做出有利于業主的承諾為合同組成部分進行了明確;禁止全部或肢解轉包,支持專項分包,規范了物業服務市場,使物業服務更加專業化、標準化,形成企業良性發展;對物業服務人的要求也更高,物業服務人需要定期把履約情況、維修資金使用、公共收益等向業主公開,向業主大會、業主委員會報告,服務向公開化、透明化發展,促進物業服務人提高服務過程中對服務細節、質量的關注和把控;在實務中,物業服務人進行停水停電來催繳物業費為常見做法,雙方都在用相互侵害權利的方式來維護自身權益,往往后果是兩敗俱傷?!睹穹ǖ洹分兄苯右幎ń挂酝Kk姷姆绞酱呃U物業費,很大程度上制止了物業服務人以暴制暴的做法,使得他們需要不斷提高自身專業性去尋找合法合理的方式維權?!睹穹ǖ洹肥┬锌赡芙o物業管理工作更多的限制性,但也是一個契機,服務更加規范化、標準化、透明化,物業服務質量、服務效果、服務水平不斷提高,對整個行業的發展必將產生重大意義。

      加大物業服務人管理責任,物業服務企業經營壓力及風險變大

      《民法典》明確在突發公共事件中,物業服務人應當執行政府依法實施的應急處置措施,積極配合開展相關工作,賦予了物業服務人準公共管理的職責和義務;雖然物業服務人更多的是公共職能,對公共管理部位承擔管理責任,但對于違反治安、環保、消防等法律法規的行為除及時制止外,還要向行政主管部門報告并協助處理,這意味著物業服務人還需配合公職部門一同管理;更為關注的是,如果建筑物或附屬設施倒塌、擱置物(或懸掛物)墜落、拋擲物品等行為發生侵權的、公共場所造成他人損害的或因第三人侵權造成他人受損害的,物業服務人不能證明自己沒有過錯,或未盡相應的安全保障義務的,將直接承擔相應的法律責任,這明顯提高了物業服務企業安全保障工作的要求,也加大了物業服務企業工作的風險系數,促使物業服務企業加快構建公共防范體系,如監控設施設備的全部布控。

      總之,《民法典》的頒布實施為物業服務工作提供了法律依據,工作開展變得有法可依,明確了雙方的權利義務,相關物業服務糾紛可以有所緩解,對建設和諧小區有重大意義;同時對物業管理行業來說也是一個巨大的挑戰,市場競爭的激烈性會促進優勝劣汰,也是一個行業發展的必然,需要物業服務人在挑戰中找到發展的機遇,完善物業管理制度,提升物業服務標準與獨立性,明確自身市場定位,主動迎合市場需求,提高服務標準,增強競爭力?。ㄔd于《中國物業管理》第11期)

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